东区这4个小区，每10户就有1户要卖房...

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我刚整理了一份郑东新区挂牌量前20小区的数据。具体如下：从表格来看——奥兰花园以201套挂牌量占据榜首，总户数3812户，挂牌占比5%。财信圣堤亚纳、新里卢浮公馆一期紧随其后，挂牌量分别达183套和175套。表面上看，这是东区房源供应最密集的20个小区，但真正值得深思的，并非谁的挂牌量最大，而是一组更深层的数据「挂牌占比」。建业天筑、海马公园D区、永威翰林居、恒大悦龙花园的挂牌占比均达到了9%。

也就是说，这四个小区中，几乎每10户就有一户在卖房。

为什么这些优质小区的挂牌占比这么高？首先，大量业主正在卖小换大或卖旧换新。比如建业天筑，目前挂牌的139套中，有超过一半的都是八九十平的一房或者两房；海马公园D区一房两房占比甚至超过了70%......曾经受制于90/70政策，大户型买不起，只能选择小户型。随着人生进入新阶段，孩子出生、老人同住等需求增加，两房已经无法满足生活需要。其次，新房市场的产品迭代对于改善客群形成了巨大吸引力。当前郑州新房市场正全面推进四代宅产品，得房率突破100%，景观露台、空中庭院等设计理念不断刷新改善产品的门槛。相比之下，大量二手次新房在户型设计、得房率等方面已不具备竞争优势，“旧改善换新改善”的需求正在分流高端二手房的客源。此外，在整个置换的链条中，还有一个关键问题在于：手上的房子能不能顺利卖掉？过去几年间，郑州新房市场的主流产品就是小三房，当这些房子如今集中涌入二手市场，便形成了天量供应。而改善盘的业主们面临的是更加两难的处境：卖吧，市场接盘意愿不足；不卖吧，持有成本持续攀升。这也就解释了为什么表格中绝大多数小区挂牌占比集中在4%-6%，但优质盘的业主们反而更加焦虑。

这四个9%的现象，绝非孤例。它折射出的是郑州楼市当前最核心的结构性矛盾：置换链条的堵塞。目前，仅贝壳一家网站上，郑州二手住宅挂牌量在12万套左右，去化周期长达24个月。这意味着，即使不再新增挂牌，也要两年才能卖完现有的房子。而现实是，每天还有新的房源不断涌入。为什么会堵？第一，就是刚才说到的，新房市场对二手房的降维打击。目前郑州新房市场正在全面推行四代宅，得房率动辄突破100%。而三四年前买的二手房，得房率普遍只有75%-80%，户型设计也相对落后。同样总价，买家为什么不买更新、更好、得房率更高的新房？第二，刚需接盘能力明显下降。过去承接二手房的主力——刚需群体，如今面临收入预期不稳、就业压力大、观望情绪浓厚等多重因素。即便利率下调、首付比例降低，也不敢轻易上杠杆。刚需接不动，刚改换不了。整个链条就这样卡住了。

最后，回到大家最关心的话题：东区现在该不该买？该怎么买？如果你是刚需买家，当前确实是挑选的窗口期。但要记住，没有稀缺属性的房子，无论是缺少优质学区、地铁配套还是过硬物业，未来两年大概率继续阴跌，成交周期会越来越长。如果你是改善型买家，建议重点关注两类资产：一是品质标杆项目中的稀缺户型；二是那些具备“学区+地铁+次新”三重属性的房源。如果你是卖房业主，建议放下锚定高点的心理预期。当前市场，买家有充足的挑选空间和时间。你的竞争对手不是上个月的成交价，而是同小区、同板块里其他正在挂牌的邻居。合理定价、加速成交，才是减少损失的最优解。

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